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6要素,巧算二手房价格

因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响： 1、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为 50年，每年的折旧率扣减 2％。 2、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减 10％。 3、楼层。以小高层为例： 1层和 2层为基准价， 5层和 6层扣减 3％， 7层扣减 5％， 3层和 4层为加 3％，若是顶层则扣减 5％。 4、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减 5％。 5、小区环境。无物业管理和非独立封闭分别扣减 5％，省、市重点小学区加 15％。 6、心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减 8％。实例验证：某住宅 1990年建成，此房位于 2层（共 7层），建筑面积 51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型，－10％，折旧率 12年×（－2％）＝－24％，楼层－3％，朝向：南北，非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－ 10％，重点中小学区：＋15％，心理因素－ 8％；该商品房价格为 3000元每平方米，计算： 3000－（3000×24％＋3000×10％＋ 3000×2％＋3000×8％－3000×15％）＝2100元／平方米。上例中二手房价格是从商品房价格求得的，反过来，消费者也可以从成交的二手房价格推算出商品房的真实价格。